INFORMATOR: ZMIANY W PCC

Z dniem 1 stycznia 2024 r. weszła w życie zmiana w podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”), którą odczują nabywający szóste i kolejne lokale mieszkalne.

W poniższym informatorze prezentujemy pokrótce istotę wprowadzonych zmian.

1. Nowe obciążenie w PCC

Na mocy ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej „Ustawa nowelizująca”), od dnia 1 stycznia 2024 r. wprowadzono nowy obowiązek w PCC.

Zgodnie z Ustawą nowelizującą, kupujący, który nabywa szóste i kolejne lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, lub udziały w tych lokalach, zobowiązany jest odprowadzić PCC w wysokości 6%.

Co istotne, obowiązek zapłaty tej daniny wystąpi wyłącznie, gdy:

1. nabycie ma miejsce na rynku pierwotnym i sprzedaż opodatkowana jest VAT,
2. sprzedawane lokale znajdują się w jednej inwestycji – w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Kluczowe dla powstania obowiązku zapłaty PCC w wysokości 6% jest zatem to, czy nabywane lokale mieszkalne znajdują się w tej samej inwestycji rozumianej jako budynek lub budynki zlokalizowane na tej samej nieruchomości gruntowej. Bez znaczenia pozostaje czy lokale te znajdują się w tym samym czy w różnych budynkach. Istotne jest też to, czy transakcja jest opodatkowana VAT.

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej „Ustawa PCC”), obowiązek zapłaty PCC w wysokości 6% spoczywa na:

1. kupującym, który nabywa sześć lub więcej lokali mieszkalnych w tej samej inwestycji lub udziały w tych lokalach,
2. kupującym, który jest już właścicielem pięciu lokali mieszkalnych lub udziałów w pięciu lokalach mieszkalnych znajdujących się w tej samej inwestycji, który nabywa kolejny taki lokal lub udziały w takim lokalu w tej inwestycji.

Nowym podatkiem objęto również nabycie na współwłasność lokalu mieszkalnego, w sytuacji, gdy przynajmniej jeden z kupujących spełnia omawiane warunki.

Inwestor decydujący się zakupić sześć i więcej mieszkań w nowej inwestycji poniesie ciężar zarówno podatku VAT, jak i PCC.

Kształt nowej regulacji wskazuje, że jej adresatem są głównie fundusze skupujące mieszkania na wynajem, ale również osoby prywatne, inwestujące kapitał w nieruchomości tego rodzaju.

Naszym zdaniem, z uwagi na sposób sformułowania warunków zastosowania 6% stawki PCC, w wielu przypadkach kupujący nie będą musieli go zapłacić.

Przykładowo, kupujący nie zapłaci 6% PCC, jeśli sprzedawcą będzie osoba prywatna i zakup nie będzie opodatkowany VAT.

2. Zwolnienie w PCC

Ustawa nowelizująca, która wprowadziła omówione wyżej nowe obciążenie w PCC, przewiduje również zwolnienie z PCC dla osób fizycznych, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną, o ile nabycie to ma miejsce na rynku wtórnym.

Dotychczas osoby te zobowiązane były do zapłaty PCC w wysokości 2%. Od dnia 31 sierpnia 2023 r. mogą one skorzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Zwolnienie odnosi się do nabycia sprzedawanego na rynku wtórnym, opodatkowanego co do zasady PCC:

1. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
2. prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest nieposiadanie w dniu sprzedaży lub przed tym dniem, żadnego z ww. praw, jak i udziału w takim prawie.

Ustawodawca na zasadzie wyjątku dopuścił możliwość skorzystania ze zwolnienia przez osobę fizyczną, która posiada lub posiadała udział w takim prawie, ale pod warunkiem, że:

1. udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50%, oraz
2. został odziedziczony.

Obydwie wymienione przesłanki muszą być spełnione łącznie.

Przykład: osoba fizyczna, która odziedziczyła 50% udziału w prawie własności budynku mieszkalnego   jednorodzinnego, nabywając po raz pierwszy na własność nieruchomość mieszkalną poprzez zawarcie na rynku wtórnym umowy kupna-sprzedaży, spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia.

3. Podsumowanie

Nowy 6% PCC może zostać zapłacony przez inwestorów kupujących lokale mieszkalne, jeśli transakcje zakupu będą opodatkowane VAT. Nabywanie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, znajdujących się w tej samej inwestycji rozumianej jako lokalizacja na jednej nieruchomości gruntowej, oznacza powstanie obowiązku zapłaty PCC, niezależnie od konieczności uiszczenia uwzględnionego w cenie sprzedaży podatku VAT.

Obowiązujące zwolnienie w PCC odnosi się do osób fizycznych kupujących na rynku wtórnym swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną. Pod warunkiem spełnienia przewidzianych w Ustawie PCC przesłanek, osoby te są zwolnione z zapłaty PCC w wysokości 2%.