W dniu 31 marca 2023 r. upływa termin raportowania przez spółki nieruchomościowe. Do złożenia informacji zobowiązane są zarówno same spółki, jak i ich wspólnicy spełniający kryteria określone w przepisach ustaw o podatkach dochodowych.
Przypominając o zbliżającym się terminie raportowania, omawiamy najważniejsze zagadnienia dotyczące tego tematu – w tym kogo dokładnie dotyczy obowiązek raportowania oraz co należy raportować. Zwracamy uwagę na wyjaśnienia zawarte w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 23 lutego 2023 r.
1. Sprawozdanie o strukturze
Wszystkie podmioty spełniające definicję spółki nieruchomościowej zobowiązane są do składania Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej (dalej „Szef KAS”) informacji o podmiotach, które posiadają (bezpośrednio lub pośrednio) udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.
Co istotne, do składania informacji zobowiązane są także podmioty, które posiadają co najmniej 5% udziałów lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej. Analizując czy dany podmiot przekroczył próg 5% (próg istotności), należy uwzględnić udziały posiadane przez dany podmiot zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio.
2. Termin raportowania
Co do zasady spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy są zobowiązani do złożenia informacji o spółkach nieruchomościowych w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (lub roku obrotowego) spółki nieruchomościowej.
W 2022 r., kiedy należało złożyć informacje o spółkach nieruchomościowych za 2021 r., termin ten został przedłużony. Z tego powodu przypadał on (w większości przypadków) na dzień 30 września 2022 r.
W 2023 r. termin na złożenie raportu nie został wydłużony. Z tego względu spółki nieruchomościowe, których rok podatkowy jest tożsamy z rokiem kalendarzowym, powinny złożyć wymaganą informację za 2022 r. najpóźniej w dniu 31 marca 2023 r.
3. Spółka nieruchomościowa
Przesłanki dotyczące uznania danego podmiotu za spółkę nieruchomościową różnią się w zależności od tego, czy podmiot ten rozpoczyna, czy też kontynuuje swoją działalność. Co jednak ważne, z kategorii spółek nieruchomościowych wyłączone są osoby fizyczne (innymi słowy, osoba fizyczna nie może być spółką nieruchomościową – biorąc pod uwagę racjonalność ustawodawcy podatkowego zdecydowaliśmy się to zaznaczyć). Spółką nieruchomościową może być natomiast spółka osobowa (w tym niebędąca podatnikiem CIT) utworzona przez osoby fizyczne.
Podmioty rozpoczynające działalność są spółkami nieruchomościowymi, jeżeli spełniają łącznie następujące przesłanki:
- podmiot nie jest osobą fizyczną i na podstawie przepisów o rachunkowości jest zobowiązany do sporządzania bilansu;
- co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów tego podmiotu, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości;
- wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10.000.000 zł.
Dokonując oceny spełnienia omawianych przesłanek – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność – należy uwzględniać stan z pierwszego dnia roku podatkowego takiego podmiotu. Jeżeli oceniany podmiot nie jest podatnikiem podatków dochodowych, to oceny dokonuje się z uwzględnieniem stanu na pierwszy dzień roku obrotowego.
Podmiot kontynuujący prowadzenie działalności będzie natomiast uznany za spółkę nieruchomościową, jeżeli spełnia łącznie następujące przesłanki:
- podmiot nie jest osobą fizyczną i na podstawie przepisów o rachunkowości jest zobowiązany do sporządzania bilansu;
- co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów tego podmiotu stanowi, bezpośrednio lub pośrednio, wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości;
- wartość bilansowa tych nieruchomości przekracza 10.000.000 zł;
- co najmniej 60% ogółu przychodów tego podmiotu stanowią przychody:
- z tytułu najmu, dzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze dotyczących nieruchomości lub praw do nieruchomości,
- z przeniesienia własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości,
- z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych.
W przypadku podmiotów kontynuujących działalność, oceny dokonuje się na ostatni dzień roku poprzedzającego raportowany rok podatkowy, a jeżeli podmiot ten nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku obrotowego poprzedzającego raportowany rok obrotowy.
4. Kto ma obowiązek raportować?
Katalog podmiotów zobowiązanych do złożenia informacji określa art. 27 ust. 1e Ustawy CIT oraz art. 45 ust. 3f Ustawy PIT.
Do składania raportu zobowiązane są przede wszystkim spółki nieruchomościowe, które powinny złożyć informację za pomocą środków komunikacji elektronicznej (system e-deklaracje) na następujących formularzach:
- CIT-N1 – informacja na temat wspólników (bezpośrednich i „pośrednich”) niebędących osobami fizycznymi;
- PIT-N1 – informacja na temat wspólników (bezpośrednich i „pośrednich”) będących osobami fizycznymi.
Do formularzy PIT-N1 oraz CIT-N1 spółki należy dołączyć załączniki (PIT/NW lub CIT/NW).
Podobne raporty muszą składać także wspólnicy spółek nieruchomościowych, posiadający w niej:
- udziały (akcje) zapewniające co najmniej 5% praw głosu w spółce
albo
- ogół praw i obowiązków zapewniający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną,
albo
- co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.
Wspólnicy spółek nieruchomościowych powinni złożyć informację za pomocą środków komunikacji elektronicznej (system e-deklaracje) na następujących formularzach:
- CIT-N2 – wspólnicy niebędący osobami fizycznymi;
- PIT-N2 – wspólnicy będący osobami fizycznymi.
Jak wspomniano na wstępie, informacje powinny zostać złożone przez spółkę nieruchomościową lub jej wspólnika w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej (lub, jeżeli spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego, do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki).
Ważne!
Jeżeli rok podatkowy spółki nieruchomościowej to rok kalendarzowy, raporty za 2022 r. należy złożyć do dnia 31 marca 2023 r.
5. Interpretacja ogólna
Przepisy dotyczące spółek nieruchomościowych wywołują liczne wątpliwości. Celem rozstrzygnięcia części z nich Minister Finansów wydał w dniu 23 lutego 2023 r. interpretację ogólną (znak: DD5.8203.7.2022). Minister Finansów wyjaśnił, że interpretacja przepisów dotyczących raportowania przez spółki nieruchomościowe nie jest możliwa przy zastosowaniu wykładni językowej, czyli przy uwzględnieniu treści przepisów (gdyż przepisy zostały napisane w nieumiejętny sposób – to akurat jest nasza ocena. Tego Minister Finansów nie napisał. Wolał odwołać się do celu przepisów).
Z interpretacji wynika, że:
- obowiązek informacyjny dotyczy zarówno polskich rezydentów, jak i nierezydentów podatkowych;
- pod pojęciem „podatnika posiadającego (bezpośrednio lub pośrednio) prawa do spółki nieruchomościowej” należy rozumieć przede wszystkim:
- wspólników spółek nieruchomościowych będących podatnikami CIT albo osobami fizycznymi,
- podatników CIT albo osoby fizyczne, które posiadają prawa do spółki nieruchomościowej w sposób pośredni – w przypadku, gdy takie posiadanie praw realizowane jest poprzez wspólnika lub kolejne podmioty, tj. tzw. podmioty transparentne podatkowo;
- w odniesieniu do podatników posiadających prawa do spółki nieruchomościowej obowiązek informacyjny powstaje bez względu na to, czy w roku podatkowym, „na koniec którego składana jest informacja” (prawdopodobnie chodziło o rok, którego dotyczy informacja, gdyż informacji tych nie składa się „na koniec roku”) uzyskany został przychód (dochód) z tego udziału (z jakiegokolwiek tytułu).